Tra gli studi fatti, emerge che le cause attivate dai Condomini sono circa 5.000.000: il 4% delle cause che si tengono in un anno e si concludono nei tre anni successivi.
Già prevista dall’art. 5 del D.Ls n. 28/2010 e reintrodotta con la riforma “del fare” ( Legge 69/2013), la mediazione condominiale obbligatoria è molto complessa per la vastità della casistica e per la numerosa giurisprudenza che ne è conseguita e che ha generato numerosi altri diritti.
Per la Mediazione oggi passano tutti i contenziosi che riguardano la gestione immobiliare e quindi di condominio: parti comuni, morosità dei condomini, regolamento contrattuale, diritti reali, innovazioni, maggioranze e delibere, disposizioni per l’attuazione del codice contenute negli articoli da 61 a 72, partecipazioni alle assemblee, ripartizione degli oneri venditore e acquirente, revisione delle tabelle millesimali, impugnazione delle delibere.
Nella Mediazione condominiale, l’Amministratore è considerato un legale rappresentante; è il depositario degli interessi del condominio. Per potersi presentare in Mediazione deve ottenere la delibera assembleare con le maggioranze di cui all’art. 1136 secondo comma c.c., ossia la metà del valore dell’intero edificio (500 millesimi), che purtroppo non sempre sono raggiungibili.
Il suo ruolo può essere equiparato a quello di un mandatario, vale a dire la persona cui ci si rivolge per la cura e la gestione di determinati interessi e affari.
Ovviamente è l’Assemblea condominiale (mandante) a dover autorizzare l’Amministratore a partecipare alla Mediazione (mandatario), sia per il lato attivo sia per quello passivo; l’Amministratore deve essere anche autorizzato alla scelta di un avvocato il quale, a incarico ricevuto, ha l’obbligo professionale di verificare la delibera assembleare per la funzione di controllo della legalità attribuitagli nel procedimento di mediazione.
La delibera assembleare deve altresì conferire all’Amministratore i poteri necessari di poter firmare l’accordo bonario raggiunto.
Può capitare che l’Amministratore di condominio sia impossibilitato a presentarsi in Mediazione nel termine indicato dall’Organismo per mancanza di autorizzazione assembleare. In questo caso l’art. 71 quater disp. Att. c.c. dispone che: “se i tempi di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”.
Proprio a questo proposito, l’ultima normativa della mediazione (L. 98/2013) ha previsto che: “il primo incontro in mediazione si deve svolgere entro trenta giorni (non più quindici come affermato nell’art. 8 D.Lggs 28/2010) dal deposito della domanda”, così permettendo ai condomini di poter avere la riunione condominiale nel lasso di tempo che precede il primo incontro.
La delibera assembleare è conditio sine qua non sia per dare avvio al procedimento di mediazione sia per la legittimazione dell’Amministratore a rappresentare il condominio.
Si ribadisce che la proposta formulata dal Mediatore, dovrà essere ratificata dall’Assemblea per poter creare vincoli contrattuali (art..11, comma 2, del D.Lgs. 28/2010).
Nel caso in cui le parti abbiano intravisto con l’aiuto del Mediatore un’ipotesi di accordo, sarà necessario che l’Amministratore ritorni in assemblea per ottenerne l’approvazione, con la medesima maggioranza di cui sopra. Diversamente, qualora la mediazione non riesca, i condomini potranno ricorrere al competente organo giudiziario.
Si evidenzia che la Mediazione condominiale è fortemente “depotenziata” rispetto a quella tradizionale; la presenza dell’Amministratore in luogo dei condomini, fa risaltare una sua capacità operativa e decisionale molto limitata.
Purtroppo, poiché in Assemblea la maggioranza è difficilmente raggiunta, spesso accade che non si riesca a consentire all’Amministratore di partecipare alla Mediazione, vanificando così l’opportunità di utilizzare questo strumento e dovendo rinunciare ai “molti” vantaggi che esso comporta: di tipo economico, commerciale, fiscale, di continuità dei rapporti interpersonali, e anche di ascoltare e raccogliere eventuali proposte.
Si suggerisce uno schema per il conferimento dell’incarico (ipotetico) all’Amministratore, che dovrà essere adattato alle varie ipotesi di conflitti condominiali.
L’assemblea, all’unanimità dei (numero) condomini presenti con complessivi (millesimi di proprietà), conferisce mandato all’Amministratore Sig… di partecipare all’incontro del… e di aderire al tentativo di mediazione introdotto dal Sig…, assumendo un atteggiamento conciliativo.
Preso atto di quanto riferito dall’Amministratore stesso circa… (riportare quanto asserito dalla controparte nella domanda di mediazione), l’assemblea autorizza l’offerta massima di ……….mila euro a stralcio, a titolo di ………, somma da ripartire tra tutti i condomini … in base alla tabella millesimale.
Autorizza altresì l’offerta massima di…mila euro a stralcio, a titolo di risarcimento (pur senza riconoscere alcuna responsabilità in relazione a … da completare o togliere): somma quest’ultima da ripartirsi tra tutti i condomini in base alla tabella millesimale di proprietà.
L’assemblea si riserva di valutare la diversa ipotesi conciliativa che dovesse essere elaborata in sede di mediazione e/o proposta dal Mediatore al termine del procedimento, anche a esito degli accertamenti tecnici (………..) che saranno ritenuti opportuni già in sede di tentativo di mediazione, e per i quali l’Amministratore è sin d’ora autorizzato a prestare il consenso.
L’assemblea, infine, sempre all’unanimità/maggioranza, nomina l’Avv. … per l’obbligatoria assistenza all’Amministratore in sede di mediazione, e costituisce un fondo straordinario di…………….. euro salvo conguaglio, da ripartirsi con la tabella di proprietà tra tutti i condomini, per le spese di mediazione, peritali (eventuali) e di assistenza legale e tecnica, per la parte richiesta al Condominio, in ragione del presumibile valore finale della controversia e, pertanto, salvo conguaglio.